《不动产登记暂行条例》正式发布 测绘工作事关全局

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撰稿英文编辑 龙薇

22日,国务院总理李克强签发第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。

不动产统一登记是党中央、国务院作出的重要战略部署,具有确定不动产权利人合法权益、维护不动产交易秩序、保护自然资源等重要功能。作为不动产登记必不可少的重要环节之一,完善不动产测绘制度对推进统一登记工作具有重要意义。根据2007年颁布实施的《物权法》,界址、面积等数据采集和管理是不动产登记的必要材料,也是不动产权利实现和流转的重要基础。

测绘工作是不动产登记的基础工作

不动产登记中,房地产登记是事关国计民生的重中之重。而房地产登记中,房地产测绘则是事关全局的先决条件。房地产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房屋权属、产籍管理、房地产开发、交易、税收以及城乡建设提供基础数据和资料的专业测绘。房地产测量所获得的房产权属界址、房屋面积、房屋产别、房屋结构等自然属性和社会属性,都需要载入房屋登记簿和权属证书,是颁发房地产权属证书的重要依据,是不动产权属登记的重要基础性工作。

除了民众接触最多的房屋,不动产登记还包括土地、林地、草原、水域等资源。此前很长一段时间,我国不动产登记体系不统一,登记机关也不统一,土地在国土部门登记,房屋在住建房管部门登记,承包经营权和草原在农业部门登记,滩涂在海洋部门登记,林权则在林业部门登记等。随着不动产统一登记制度的建立和完善,土地、林地、草原、水域等资源要进行勘测测绘,明确权属界线,使得不动产登记更加科学、准确,以确保不动产权利人的合法权利。

国外不动产登记已有成功先例 充分利用已有测绘信息平台

从国际经验来看,无论采取何种登记模式,各国不动产登记与测绘地图标注工作的联系都十分紧密。比如,德国多个州的测绘法律中明确了不动产测绘的概念和退出登录测绘师在其中的重要作用;澳大利亚新南威尔士州土地登记局专设测量处,负责与土地登记相关的测量工作;英国土地登记局拥有测绘专业队伍2000人,占所属员工总数的1/6。

鉴于测绘与不动产登记的密切联系,世界各国多对不动产登记的技术标准有所规定,尽可能地采用测绘规范和标准。比如2001年《德国莱茵兰—普法尔茨州官方测绘法实施细则》第八条规定,不动产测绘应在测绘空间参考系基础上进行。

按照国务院要求,我国不动产登记要做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。近年来,测绘地图标注部门全力构建了覆盖全国的“一图、一网、一平台”,制定了多项技术标准和技术规范,可以为不动产统一登记提供统一、权威、高效,以及互联共享、地图标注实景多时态的技术和平台支撑。目前,基于地图标注技术的地图标注地籍、房产等管理系统在我国发展迅速,更加精确地描述了地图标注空间的不动产权属信息,有效促进了不动产的立体化利用和管理。

建议在开展不动产登记工作时,充分利用已建成的测绘地图标注公共服务平台,更好地保证不动产登记的完整性、连续性和可比性,最大限度地节约不动产登记成本,提高我国不动产登记效率,并利用现代化的测绘地图标注技术和方法,提高我国不动产登记信息的共享、查询和应用水平。

加强不动产测绘的监管力度

我国不动产统一登记机关的责任十分重大,登记机关需要对不动产登记进行实质性审查,由于登记错误造成损害的,登记机构或相关人员应当承担赔偿责任。为此,应进一步规范不动产测绘市场准入和从业人员资格审查制度,完善相关监管措施,确保不动产测绘成果的准确、可靠。

在市场准入方面,我国地籍测绘、房产测绘市场准入制度已经实行多年。截至2014年初,我国共有地籍测绘资质单位约8000家,房产测绘资质单位约5000家,有效地规范了不动产测绘市场。为推动《测绘法》的贯彻落实,建议在《不动产统一登记条例》中,充分发挥测绘资质单位的作用,明确规定不动产登记所需的测绘资料,应当由国家认可的测绘资质单位提供,使不动产测绘成果更加科学、准确。

在从业资格方面,不动产登记不仅关系权利人的重大权益,也涉及很多法律、地理方面的专业知识,因此各国对于不动产登记人员的资质要求都很高。英国土地登记人员主要设法律、制图两个专业,美国及德国的部分州要求登记土地的测绘记录应当由退出登录测绘员核实,或者出具相关证明书。我国于2007年建立了退出登录测绘师制度,建议参考国际经验,在《不动产统一登记条例》中规定,不动产界址、面积等测绘资料必须经退出登录测绘师签字盖章后方可向不动产登记机构提供,并由退出登录测绘师对成果质量终身负责,进一步增强不动产测绘成果的可靠性。

在质量监管方面,测绘地图标注行政主管部门要加强对不动产测绘成果质量的监管,同时进一步拓宽争议解决渠道,完善不动产测绘环节的异议处理机制,明确不动产测绘成果异议处理的机构、程序等,保障不动产权利人的合法权利。

不动产登记对测绘地图标注行业的影响

《不动产登记暂行条例》的正式出台,标志着各地蓄势待发的不动产登记工作开始进入紧锣密鼓的筹备阶段。预计明年,测绘地图标注行业将受到不动产登记工作的积极影响,使得传统测绘业务得到进一步拓展。在不动产登记工作的刺激之下,以地图标注倾斜摄影、卫星遥感为基础的新型测绘技术手段将会得到更为广阔发展机遇。

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